A pesar de los esfuerzos y cambios normativos adoptados en la legislación relacionada con el alquiler de viviendas en los últimos años, lo cierto es que cada día es más caro para los arrendatarios acceder a una vivienda en alquiler y menos seguro para los arrendadores ofertar su vivienda en alquiler.
El coste medio del alquiler de una vivienda en España por metro cuadrado en enero de 2024 fue de 12,4 €, registrando un incremento del 10,8% con respecto al mismo mes del año anterior.
En España, tres de cada cuatro hogares son propiedad de sus moradores, representando las viviendas alquiladas el 24% del total de viviendas disponibles, tendencia que a aumentado en los últimos años, a pesar de la preferencia de los españoles en comprar antes que alquilar. Más del 90% de las propiedades inmobiliarias españolas se encuentran bajo la propiedad de particulares, afectando cualquier regulación a millones de familias tanto propietarias como arrendatarias.
Los hogares en alquiler en España destinan entre el 25% y el 40% de sus ingresos en el pago del alquiler, habiendo sufrido un incremento de más del 35% el precio de las viviendas en alquiler desde 2011.
Aunque desde 2020, legisladores autonómicos y nacionales han introducido modificaciones contradictorias en la normativa de propiedad, estos cambios, destinados a enfatizar la función social de la vivienda, han contribuido a crear un clima de inseguridad jurídica para los propietarios. Como resultado, se ha observado una disminución significativa en la oferta de viviendas en alquiler y un incremento en el precio de las viviendas ofertadas.
Con la actual normativa, se ha trasladado a los arrendadores la función legislativa de facilitar el acceso a la vivienda a las clases más desfavorecidas, que son las que más riesgo de impago representan, lo que unido a los costes, tiempos y limitaciones para recuperar las viviendas alquiladas en situaciones de impago por los arrendadores, produce la retirada del mercado del alquiler de una gran cantidad de viviendas, cuyos propietarios no están dispuestos a asumir las vicisitudes ya mencionadas.
Ante un mercado y un marco legislativo tan desfavorable, donde la a normativa vigente establece limitaciones en las actualizaciones de las rentas, limitaciones de rentas en las zonas declaradas como tensionadas o recargos en los IBIS de las viviendas vacías de hasta un 50% para los propietarios de más de cuatro propiedades, los arrendadores han adoptado medidas que están produciendo entre otras la repercusión de gastos que hasta el momento no se repercutían en el precio de los alquileres.
Asimismo factores como el incremento de la ocupaciones de viviendas, la actuación y poco respecto que además estos okupas tienen para con las viviendas (en la gran mayoría de los casos), y la falta de regulación eficaz recogida en la Ley, la cual incluye nuevos requisitos para iniciar los procedimientos de desahucio, así como la existencia de condicionantes normativos sociales que perjudican gravemente al propietario de las viviendas ocupadas, provocando la demora de las actuaciones judiciales pertinentes, son factores que perjudican gravemente al mercado del alquiler de viviendas en España.
La inclusión de condicionantes sociales en la valoración de los inquilinos y su posterior tratamiento legal, como aquellos orientados a calificación del inquilino como persona especialmente vulnerable, lo cual le otorga derechos específicos contrarios a los intereses del propietario, facilitando al arrendatario ventajas legales en situaciones de impago, ha supuesto el golpe definitivo al mercado del alquiler, donde muchos propietarios mayores, ante el temor de sufrir situaciones adversas y comprometidas con sus propiedades han optado por retirar estas del mercado y ponerlas a la venta.
La inexistencia de una norma que proteja verdaderamente la propiedad privada y que facilite la recuperación rápida y ágil de las propiedades ocupadas por sus correspondientes propietarios, supone un problema de extrema gravedad para estos últimos, los cuales deben afrontar una serie de gastos derivados de la ocupación que en algunos casos suponen el desembolso de cantidades importantes de dinero, para poner en marcha procesos que pueden demorarse hasta más de dos años.
España es uno de los países europeos con mayor desprotección sobre la propiedad inmobiliaria de sus empresas y ciudadanos. En países como Holanda o Francia basta una denuncia para proceder a desalojar un inmueble ocupado en no más de 48 horas, siendo delito en países como Italia o Inglaterra.
Este temor, como consecuencia de la inseguridad legal y el incremento del fenómeno okupa, ha provocado que muchos propietarios hayan redirigido su actividad arrendadora a mercados como el alquiler de temporada, turístico, e incluso de habitaciones.
Otros propietarios, como consecuencia de lo anterior, están elevando las exigencias y requisitos que solicitan para arrendar sus propiedades, perjudicando a muchos demandantes de alquiler, que no pueden cumplir los requisitos exigidos, tales como mayores fianzas, avales bancarios o seguros antes impagos.
En definitiva, las inseguridades y los temores que genera la legislación vigente en los propietarios en los aspectos relacionados con la seguridad de sus propiedades y los recursos para recuperar su propiedad ante situaciones indeseadas, les lleva a sobreproteger sus intereses, lo cual repercute tensionando cada vez más el mercado del alquiler y la oferta de inmuebles en alquiler.
